Apresentação
A Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A., é uma empresa de capitais públicos, do Estado (IHRU) e da Câmara Municipal do Porto, que tem como missão conduzir o processo de reabilitação urbana da Baixa Portuense, à luz do Decreto-Lei 104/2004 , de 7 de Maio.
Constituída a 27 de Novembro de 2004, à Porto Vivo, SRU cabe o papel de orientar o processo, elaborar a estratégia de intervenção e actuar como mediador entre proprietários e investidores, entre proprietários e arrendatários e, em caso de necessidade, tomar a seu cargo a operação de reabilitação, com os meios legais que lhe foram conferidos.
Na escritura pública de constituição, pode ler-se ".sociedade anónima denominada, "Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A.", com sede na Rua Mouzinho da Silveira, 208 a 214, freguesia da Sé, nesta cidade, e que tem como objecto promover a reabilitação e reconversão do património degradado da Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística do concelho do Porto, conforme deliberações da Câmara Municipal e da Assembleia Municipal, respectivamente de vinte e um de Setembro de dois mil e quatro e vinte e cinco de Outubro do mesmo ano e Despacho Conjunto número quinhentos e sessenta e um/dois mil e quatro, do Ministro das Finanças e Administração Pública e do Ministro das Cidades, Administração Local, Habitação e Desenvolvimento Regional, de trinta de Julho de dois mil e quatro, publicado no Diário da República II Série, número duzentos e sete, de dois de Setembro de dois mil e quatro."O Papel das SRU na Revitalização das Cidades Portuguesas
Alguns tópicos para reflexão
Esta reflexão baseia-se na necessidade de promover e dinamizar um
mercado imobiliário que ainda não existe, e que terá como
primeira experiência no Porto o quarteirão de Carlos Alberto e obras
da Porto Vivo, SRU (R. das Flores, por ex.).
Muitas vezes a reabilitação urbana é referida como sendo uma opção
ideológica que opõe a recuperação e a revitalização da cidade
existente por oposição à especulação imobiliária do crescimento das
periferias.
Outras vezes é colocada a questão como se se tratasse de uma mera
vontade dos responsáveis de fazer ou não fazer a revitalização das
cidades antigas.
Também é frequente assistirmos a declarações de intenção de
recuperação das cidades como se tratasse de um investimento público
em espaço público.
É vulgar encontrarmos visões distorcidas que apontam para uma causa
parcial como se fosse a única responsável pela situação que,
afinal, resulta de muitas décadas de processos complexos de
urbanização.
É frequente assistir à condenação dos inquilinos, dos senhorios, ou
das autarquias, como se cada um deles fosse o único "malfeitor" do
sistema.
Importa parar as afirmações, acabar com as condenações e sair das
soluções "slogan", porque fundamentalmente o que precisamos é de
uma nova cultura na geração de oferta urbanística e de uma
nova cultura na geração de procura urbanística.
É necessário que os investidores, os imobiliários, os
proprietários, os construtores e os municípios invistam no
centro das cidades, onde, afinal, se concentram as áreas mais
ricas e melhor servidas do edificado, e é necessário que os
compradores, moradores, comerciantes, hoteleiros invistam na
compra e aluguer de habitações, escritórios, lojas, e outros edifícios
no centro das nossas cidades.
É a inexistência desta oferta e desta procura que gera a paralisia,
a desvitalização e o abandono.
Quando refiro que se precisa de uma nova cultura, quero abranger a
necessidade de mudar mentalidades na administração, na banca, nos
promotores e nos compradores. No entanto essa mudança de
mentalidades não depende essencialmente de boas vontades, nem de bons
discursos, mas, sobretudo e principalmente de boas contas!
Ou seja, não há oferta porque não há procura, e assim se instala um
circulo vicioso porque não havendo procura a oferta não se dispõe
a aparecer!
O Papel das Sociedades de Reabilitação Urbana será o de romper com
esse círculo vicioso, despoletando iniciativas de oferta e
canalizando manifestações de procura.
O Desafio
Refira-se que não se trata de fazer milagres nem números de
circo, mas apenas de fazer aqui o que, já há muitos anos, se
faz em outras cidades europeias que passaram por ciclos de
problemas muito semelhantes e já demonstraram que a reabilitação
urbana tem procura e por isso justifica o investimento.
As experiências em curso no Porto, têm mostrado que, para tornar
rentável a reabilitação dos edifícios degradados do Centro Histórico e
da Baixa, importa racionalizar os métodos e os procedimentos.
Baseamos o nosso raciocínio (as nossas contas) numa estrutura de
custos que terá, geralmente, de considerar os seguintes parâmetros:
• Aquisição ou valor do imóvel
• Estudos prévios para definição de programa
• Estudo de caracterização histórica e arqueológica
• Empreitada de consolidação para contenção do processo de ruína.
• Projectos de arquitectura e especialidades
• Custos financeiros para realização do investimento
• Licenças e taxas
• Empreitada de recuperação do edifício
• Gestão de empreitada e fiscalização da obra
• Promoção e comercialização do empreendimento
• Manutenção e conservação de sistemas
• Outros
No fim da operação pretende-se que o edificado resultante -
habitações, escritórios e espaços comerciais - tenha um valor de venda
capaz de competir no mercado imobiliário.
Trata-se, portanto, de aceitar o desafio de comprar e construir um
produto exclusivo, diferenciado e ainda artesanal, contra uma
concorrência que, geralmente, compra o terreno e a construção mais
baratos.
Por outras palavras, a reabilitação terá de rentabilizar, no mercado,
habitações e comércios, muitas vezes com dificuldades de
estacionamento, em ruas que não são sempre largas, com uma imagem
negativa.
Esta dificuldade só pode ser vencida pela optimização das
intervenções e pela rigorosa montagem das operações.
A experimentação que está em curso nas Sociedades de Reabilitação
Urbana é essencial para afinar todos os nossos procedimentos, quer
no plano técnico, quer no plano da administração quer no
plano da economia.
• No plano técnico é cada vez mais nítida a percepção da
especificidade na reabilitação urbana, da arquitectura, da arqueologia
e da engenharia, entre outras artes.
• No plano da administração verifica-se que é crucial romper com
as práticas arcaicas de relacionamento entre a administração e o
público, como se se tratasse de exércitos em campos opostos.
• No plano da economia as SRU devem captar investimentos,
mobilizar os senhorios, assessorar as autarquias e criar as condições
estratégicas para que os geradores da oferta sejam capazes de apostar
neste produto "novo", ainda sem procura conhecida, mas indispensável
para a viragem funcional e cultural da cidade.
Estamos a falar de cidade viva que só será habitada se os
moradores encontrarem aqui vantagens comparativas, em qualidade e
preço.
Se a reabilitação urbana não for viabilizada como um movimento
sustentável de produção de espaços atractivos, capazes de competir
com a restante oferta urbana, então não haverá reabilitação, e
poderemos, desde já dizer adeus aos centros das nossas cidades.
De facto, o que está em causa é a procura do equilíbrio entre a
salvaguarda do interesse público com o património e os valores
tangíveis e intangíveis da cidade, e a defesa do interesse do
investidor, do proprietário ou do morador, que só regressará se
puder transformar a cidade que temos numa cidade melhor.
Só pela salvaguarda activa se poderá encarar novas gerações de
vitalidade para as nossas cidades, o que aliás foi sempre feito na
transição de épocas anteriores quando as cidades deram os seus saltos
em frente, na idade média, no renascimento, no Barroco ou no século
XIX.
A Gestão da Qualidade Urbana
As realizações no plano físico e até nos planos social e económico
na reabilitação urbana da Baixa e do Centro Histórico portuenses não
são ainda acompanhadas por uma capacidade suficiente para garantir
a manutenção do espaço público nas melhores condições de
qualidade.
Importa por isso reflectir sobre os sistemas que devem ser implantados
para conseguir gerir a cidade, mantendo padrões elevados de
qualidade do espaço e de qualidade de vida para os moradores e
para os visitantes.
São preocupações actuais o ruído, o vandalismo, os sem-abrigo, o
tráfico e consumo de drogas, a limpeza das ruas, a conservação do
mobiliário urbano e dos pavimentos, os excessos da vida noturna, os
grafitis, os abusos de trânsito e estacionamento, a presença de
"arrumadores" e os roubos.
O que a situação exige é uma nova atitude face à gestão da cidade,
e meios organizacionais mais eficazes.
A questão dos gestores de espaço urbano ganha assim uma
importância crucial para o sucesso das operações de reabilitação
urbana.
Não basta recuperar o pavimento da rua, com todas as suas
infraestruturas. É preciso que ele se mantenha em bom estado de
conservação de forma continuada por muito tempo, reagindo com
prontidão a qualquer avaria causada por acidente, por vandalismo ou
por qualquer outra causa. Para isso é necessária uma equipa de
intervenção rápida dotada dos meios mais modernos para repor qualquer
dano.
Se a intervenção não for pronta, o mais provável é instalar-se a
habituação, que leva ao desprezo pela recuperação e ao alastramento
do dano.
Um buraco num pavimento, que pode ser reparado pela reposição
de uma pedra em 24 horas, exigirá uma extensa intervenção se esta
ocorrer uma semana depois!
A presença de lixo abandonado num local durante dois dias,
convida à instalação de uma lixeira selvagem, de dimensões
incontroláveis e reincidente.
Se um vidro é quebrado e não é imediatamente reposto, vai
constituir um convite para que partam os restantes.
Se uma parede é coberta de grafitis, e não é prontamente
repintada, vai transmitir uma imagem de abandono e permissividade que
induz a prática, mais intensa ainda, desse género de vandalismo.
A qualidade de vida dos moradores e dos visitantes não é compatival
com a persistencia de sinais de abandono deste tipo.
O espaço público tem sido olhado como um complemento da
habitação, do comércio, dos serviços. Deveria ser olhado de outra
forma como integrando, com a mesma dignidade do construido, o nosso
espaço de vida quotidiano.
Como há serviços de limpeza, manutenção e segurança no shopping, no
banco, na empresa... deverá haver também na cidade uma rede de
serviços e uma organização de trabalho que permita corrigir com
rapidez qualquer disfunção.
Claro que nas nossas cidades há serviços de limpeza, polícia de
segurança pública e equipas de manutenção dos arruamentos e das
infraestruturas, mas o que se passa é que a sua óptica não é
integrada, e a sua perspectiva de qualidade do espaço urbano não
está aferida por um objectivo/padrão comum.
Por uma Nova Atitude Face à Cidade
Já foi tempo em que a cidade, nomeadamente no seu centro histórico,
era sítio onde se podia demolir tudo, alterar tudo, substituir
edifícios e espaço público, pensando que assim se produziria uma
melhor cidade, mais funcional e mais bela.
Já foi tempo em que apenas se protegiam os monumentos, em nome
da história e da arte, podendo perder-se tudo o resto por ser frágil e
obra anónima.
Já foi tempo em que se começou a dar atenção à recuperação dos
edifícios existentes, encarados como um potencial construtivo,
arquitectónico e patrimonial a preservar.
Já foi tempo também em que se consideraram úteis e prioritárias as
intervenções com grande escala, recuperando espaço público e
edificado para dinamizar e dignificar áreas de valor patrimonial
afectadas pelo abandono resultante de transformações económicas e
históricas.
Sem perda de atenção para o que falta fazer na reabilitação física e
social e na dinamização economica, será agora o tempo de olhar a
cidade como a nossa casa, procurando tê-la arrumada, limpa, segura e
bem conservada.
2005-06-08, Rui Ramos Loza, Arq.
